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自己名下房产缘何无权出租  

2010-11-26 17:55:15|  分类: 法律问答 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自己名下房产缘何无权出租

检察官:依法院判决书等可享有不动产物权,但仍需登记才能处分该不动产

 

  2006年7月,为节约成本和便于建设,王某与邻居余某约定:分别出资共同拆除各自旧房建造临街东西两间、上下三层的营宿楼一幢;余某资金不足,向王某借款2万元;房屋建成后西面一间上下三层归王某所有,东面一间上下三层归余某所有。余某同意王某收取自己门面房一年租金用于归还借款。房屋交工后,王某没有告知余某便把整幢楼房的产权都登记到自己名下。并于2007年3月18日将一楼两间门面房以每间每年1.5万元租金与周某签订租赁合同,将西间第二、三两层交付余某使用。

  2007年9月余某对产权登记知情后将王某告上法庭。2009年2月19日终审判决生效。法院判决西面一间三层房屋产权归余某所有,王某返还已收取的余某所有门面房租金(扣除原借款部分)。王某拒绝履行判决。余某也未将房产申请登记,仅将法院判决结果告知了承租人周某。王某继续与周某签订两间门面房下年度租赁合同。2009年10月20日,余某在申请法院强制执行的同时,诉王某赔偿房屋租赁损失。2010年4月6日一审判决生效,支持了余某的诉讼请求。

  王某认为,不动产物权变动以登记为生效要件。只要房产在自己名下,自己就是房产的合法主人,有权收取房租,法院判决令其返还余某诉争房产的租金或赔偿余某损失都是错误的。王某请求检察机关抗诉。检察机关审查认为,登记并非不动产物权变动生效的唯一要件,法院的判决没有错误,依法劝导王某服判息诉。

  首先,不动产物权变动以登记生效为基本原则。我国物权法第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记不发生效力。因此,不动产变更都应当依法登记,登记后始产生法律效力。登记是不动产物权的一项重要公示制度。该制度的法律效果体现在登记的公信效力上,即登记的不动产物权的权利人在法律上被推定为真正的权利人。因此,本案中余某虽然事实上是西面一间上下三层房产的权利人,但由于登记在王某名下,法律推定王某是真正的权利人。王某有权出租该房产,故租赁合同有效。

  其次,不动产物权变动以不登记生效为例外。物权法第九条有一但书,即“法律另有规定的除外”。这就是说某些不动产物权变动无须登记即生效。这种登记例外主要适用于法律规定的原因引起的物权变动。法律的原因主要包括法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定,继承、建造、拆除等。但依上述情形享有不动产物权的,处分物权时须经登记。

  本案中,第一份生效判决,法院依据事实和法律确认诉争房产的真正权利人是余某。该判决生效后,王某对诉争房产的所有权归于消灭。故王某收取的租金应返还余某(基于借款合同应扣除余某的借款部分)。但法院审理期间诉争房产的物权尚未发生有效变动。物权变动的时间是第一份判决书的生效时间,即2009年2月19日。此时,余某无须登记便依法取得了诉争房产的所有权。而丧失诉争房产物权的王某,已无权就诉争房产与他人再行签订租赁合同。故王某与周某续签的下年度租赁合同无效。王某因侵犯他人财产所有权应承担赔偿责任。

  最后,需要注意的是,因生效法律文书或政府征收决定引起的物权变动,不得对抗善意第三人。本案由于房产仍登记在王某名下,若王某将诉争房产转让给善意第三人,则余某无权向第三人追回,而只能向王某请求赔偿损失。故余某要保全自己的不动产物权,还是依据生效判决书申请登记为宜。

  (作者单位:河南省确山县人民检察院苏建召)

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