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重庆市人民政府办公厅关于印发整顿和规范房地产市场秩序实施意见的通知  

2010-04-10 10:08:39|  分类: 法律法规 |  标签: |举报 |字号 订阅

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重庆市人民政府办公厅

关于印发整顿和规范房地产市场秩序实施意见的通知

渝办发[2002]128

各区县(自治县、市)人民政府,市政府各部门:

根据建设部、国土资源部等7部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建住房〔2002123号)(以下简称《通知》)和6257部委联合召开的专题电视电话会议精神,结合我市实际情况,经市政府同意,现将实施意见通知如下:

一、提高认识,加强领导

整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分,对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各级各部门一定要按照国家7部委《通知》的要求,在调整完善相关管理制度的基础上,加大整治和查处力度。要把查处典型案例作为工作的突破口,针对当前房地产市场存在的主要问题进行专项整治,力争通过12年的时间,使我市房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降,房地产市场秩序明显好转,基本建立运作规范、功能完善的房地产市场体系。

整顿和规范房地产市场秩序工作要与贯彻《重庆市城市房地产开发经营管理条例》和《重庆市城镇房地产交易管理条例》等法规结合起来,有关工作必须依法进行。同时,必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想,标本兼治、重在治本。

我市整顿和规范房地产市场秩序工作由市国土房管局牵头,市计委、市公安局、市监察局、市财政局、市建委、市规划局、市经委、市工商局、市物价局按各自职责,分工负责,密切配合,共同抓好这一工作,各区县(自治县、市)人民政府具体组织实施。

二、工作重点

(一)加强土地市场管理,严格控制房地产开发用地供应总量,规范土地市场秩序,大力查处违法、违规用地行为。(此项工作由国土房屋行政主管部门会同相关部门负责)

各区县(自治县、市)应根据土地的自然与经济供给能力,城镇经济社会发展水平,科学预测房地产开发年度用地计划,主城区的用地计划须经市国土房管局综合平衡并报市政府批准后施行。

房地产开发用地应坚持旧城(镇)改建与新区建设相结合的原则,盘活存量,控制增量,加大收购、储备、整治力度。纳入房地产开发用地年度计划的土地,规划部门应及时编制地块控制性详细规划,经批准后对外公示,按招标、拍卖方式供应土地。对于上一年项目未完成工程量50%和产生久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完(以下简称“四久工程”)的房地产开发企业,不得再供应土地。

房地产开发企业必须按土地出让合同约定条件按时动工开发,对违反土地出让合同约定条件闲置土地的,严格按《重庆市建设用地监管若干规定》严肃处理,未按约定支付土地使用权出让金的,土地行政主管部门有权解除合同,并依法追索违约赔偿;未按照出让合同约定的条件和期限开发利用土地的,土地行政主管部门应依法予以纠正,并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。对土地使用者非法出售、转让土地的,有关管理部门要依法予以查处。

(二)严格市场准入制度,严格房地产开发企业资质审批,严格房地产开发项目管理、施工管理,依法查处房地产开发、建设中的违法违规行为。(此项工作由建设行政主管部门会同相关部门负责)

各级部门要严格执行房地产开发项目审批程序,并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得土地使用权后,按照该地块控制性详细规划要求,编制项目建议书报计划部门审批立项,并按规定程序办理规划、建设和销售等手续。建设行政主管部门、工商行政管理部门要按照有关规定,严格房地产开发企业资质审批,把好市场准入关,依法严厉打击抽逃注册资本(金)、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。要严格执行房地产开发项目资本金制度,对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业,建设行政主管部门要及时报当地人民政府定期通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。对项目资本金不到位的开发项目,有关管理部门一律不得办理立项、规划、用地和开工手续。要按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定,加强对房地产开发项目资本金的监管,防止挪用。公安和政法机关要加大打击挪用商品房预售资金和卷款外逃,侵害购房者利益的违法行为。对房地产开发项目联建和转让行为要严格依法审查,开发行政主管部门应当严格按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的有关规定,会同相关部门进行审批并实施跟踪监督管理。

未取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》或者开工报告未经批准擅自施工的,建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》、《重庆市建筑管理条例》的有关规定予以查处。同时,要加强对房地产开发项目开工后的管理,积极为开发商服好务,建设行政主管部门要积极配合国土房管部门完善对商品房预售资金和在建工程项目抵押贷款资金的监管制度,确保项目资金专项用于工程建设。

市和区县(自治县、市)建设行政主管部门要严把交付使用关,坚决杜绝质量不合格的商品房进入市场。房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

所有商品住宅开发项目,未经综合验收不得交付使用。凡未经综合验收而擅自交付业主入住的房地产开发项目应视为不合格项目。市和区县(自治县、市)建设行政主管部门要在一年内组织相关部门进行逐个清理,督促开发商和建设单位办理竣工综合验收,对开发商不积极组织综合验收的,建设行政主管部门要依法予以查处并责令限期完善综合验收手续。同时,国土房管部门要及时依法办理已购并入住房屋的土地、房屋权属证书。

要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度,凡在经营活动中有不良行为的企业,建设行政主管部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。要加强对“四久工程”的处理,各区县(自治县、市)政府要加强对此项工作的领导,要把解决“四久工程”纳入议事日程,逐个解决。建设行政主管部门、国土房管部门要按照分工落实专人,加快对主城区范围内“四久工程”的处置,对每个项目要在充分调查研究的基础上,有的放矢的解决,通过银行、政法机关的积极支持,通过两年的努力,把现有“四久工程”彻底解决。

(三)加强城市规划管理,严格审批程序,依法查处违规开发建设行为,保持并进一步扩大“拆违”工作成果。(此项工作由规划行政主管部门负责)

要加大规划执法监察力度,牢固树立城市规划管理的权威、维护规划审批的严肃性,确保城市规划的顺利实施。已经审批的项目规划,非因基础设施建设或公共利益需要,规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门不得对已预售的商品房项目的建筑容积率或户型、结构、环境整体布局作变更审批。对于擅自变更规划的房地产开发企业,城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》、《重庆市城市规划管理条例》,责令停止建设、限期改正,并处以罚款;严重影响城市规划的,责令拆除违法建筑物。要进一步扩大"拆违"工作成果,所有的违法、违章建筑要进行一次彻底的清理并拟定工作计划,限期拆除。

(四)加强商品房市场管理,规范销售行为,大力查处价格欺诈、面积欺诈等合同欺诈行为。(此项工作由国土房屋行政主管部门会同有关部门负责)

市和区县(自治县、市)房地产主管部门会同有关部门采取措施,切实规范房地产开发经营和销售行为,彻底净化市场环境。通过加强地方立法和调整完善有关管理制度,贯彻落实《重庆市城镇房地产交易管理条例》和《重庆市商品房价格计算方法暂行规定》等法规和规范性文件,进一步规范和发展房地产市场,形成规范的中介、流通、服务和信息体系。

对商品房交易环节出现的质量低劣、价格欺诈、面积误差超过规定范围、巧立名目代收费或代收费不合理等消费者投诉较多的问题,市国土房管局、市建委、市工商局、市物价局等部门要按照各自职责分工进行专项整治,加大查处和打击力度。

对未取得预售许可证明擅自预售商品房的开发企业,国土房管部门应当依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定,责令其停止违法行为,没收违法所得,可以并处收取的预付款1%以下的罚款;对于擅自挪用预售款项的,国土房管部门应当依据建设部《城市商品房预售管理办法》第十四条规定,责令限期纠正,并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(五)进一步加强房地产广告管理,依法查处虚假、违法房地产广告。(此项工作由工商行政主管部门会同国土房管行政主管部门负责)

发布房地产广告必须符合《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的要求,房地产广告内容必须真实、合法、科学、准确。发布房地产广告必须具备合法的销售条件。

要重点加强对预售商品房广告的监管,对尚未取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目,一律不得发布房地产广告,房地产开发企业在商品房买卖中应使用《商品房买卖合同》示范文本,并在《商品房买卖合同》中明确房地产广告承诺内容为合同附件之一,不能兑现承诺的,应当承担违约责任。工商行政管理和国土房管部门要进一步加大执法力度,对发布含有虚假、夸大宣传内容的房地产广告要依法予以查处。

(六)规范物业管理服务与收费、依法查处物业管理中的不规范行为。(此项工作由市国土房管行政主管部门、物价主管部门负责)

市物价管理部门和房地产管理部门要严格按照《城市住宅小区物业管理收费暂行办法》规定的原则,进一步完善本地区物业管理收费的具体实施办法,并加强对物业管理收费的监督,对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为,政府物价管理部门根据价格管理的有关规定进行处罚。

市国土房管局要会同市工商局制定推行统一的《重庆市物业管理服务合同》示范文本,明确业主、业主委员会及物业管理企业的法律地位、权利和义务。物业管理企业应当依照物业管理合同的约定对物业实施管理,提供质价相符的服务。

市国土房管局要积极开展调查研究,制定行业服务规范及准则,加强对物业管理企业服务行为的管理与监督,实行动态的物业管理企业资质管理制度,对群众反映大、服务质量差的物业管理公司在年审过程中予以降级或注销其资质。

大力推行物业管理项目招投标,扩大实施面,推进招标代理,进一步规范招投标活动,尽快建立公平、公开和优胜劣汰的市场竞争机制。各地要积极争取用较短的时间在较大范围内推广社会化、专业化、市场化的物业管理,形成合理的物业管理收费制度和规范的物业管理招投标市场。

(七)进一步规范、发展房地产中介服务市场和房屋租赁市场。(此项工作由国土房管行政主管部门会同相关部门负责)

房地产开发项目的销售,其销售人员必须遵照国家对房地产经济人员职业资格制度的规定,经过培训,参加全国统考,考试合格并取得房地产经纪人执业资格证书或协理资格证书;未取得执业资格证书或已取得执业资格证书未经注册的人员,一律不得从事房地产中介服务活动;未有持证人员的开发企业,应委托有资质证书的房地产中介机构代理销售商品房。

各区县(自治县、市)人民政府要认真研究适合本地实际的房屋租赁协管机制,国土房管部门要主动会同公安、税务、工商行政管理、计生等部门,规范房屋出租行为,加强房屋租赁登记管理工作。

三、创新制度,进一步规范房地产市场管理

为了在整顿中进一步规范房地产市场,根据我市目前状况,在房地产市场管理中要建立以下制度:

(一)建立商品房销售现场公示制度。所有的商品房销售都应按有关规定依法销售,未办理土地出让手续的房屋建设工程不能按商品房销售,对行政划拨土地上修建的房屋必须办理土地出让后才允许销售,农村集体土地的建房一律不得进入房地产市场,商品房销售应按套内面积计价销售,房地产开发企业应将所销售的商品房进行明码标价,并将该商品房项目的《国有土地使用证》、《预售许可证》或《房屋所有权证》、《商品房面积测绘报告》等有关证件、资料在售房现场集中向购房者公示。

(二)建立商品房买卖合同实时联机备案管理制度。主城区范围内,房地产开发企业在商品房销售过程中,必须在售房现场设立与交易管理部门联网的电脑终端,对所签定的商品房买卖合同进行实时联机备案。对未实行联机备案登记的商品房项目,房地产交易管理部门不得受理买卖合同登记手续。对拒不进行联机备案的房地产开发企业,房地产交易管理部门可依据有关规定进行处罚。其它区县(自治县、市)要逐步实行合同联机备案,提高计算机管理水平。防止重复预售和重复抵押现象的发生。

(三)建立、健全商品房预售资金监管制度。房地产开发企业在申请商品房预售以前,必须在项目所在地的商业银行开设预售款专用账户,并与建设工程建立单位、预售款开户银行共同签定预售资金监管协议,建设工程监理单位要严格按照《重庆市房地产交易管理条例》的有关规定对商品房预售资金进行监管,确保商品房预售资金专项用于商品房工程建设。工程监理公司、预售资金监管银行不履行法定义务的要承担相应法律责任。

(四)建立并完善房地产中介服务人员执业资格制度。市国土房管局要按照国土资源部和建设部的有关规定,将房地产咨询、经纪和价格评估机构从业人员的资格认定和注册情况,集中定期向社会公布。凡未取得相应执业资格的人员一律不得执业。

(五)建立房地产开发企业、房地产中介服务机构和物管公司不良行为记录、公示制度。要充分利用网络信息手段,将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况,经营业绩,经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案,并通过大众媒体向社会公示,接受社会监督。要营造强大的舆论攻势,使有不良记录者付出代价。建设、工商行政管理、国土房管等部门要将不良纪录作为企业营业执照和资质年审的重要内容之一。

(六)建立规划变更审批环节的听证制度。房地产开发建设项目规划一经批准,任何单位和个人不得擅自变更。因公益事业需要或因涉及人民群众生命财产安全等原因确须变更的,必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门在批准其变更前,应当进行听证,未进行听证的,不得变更。

(七)建立房地产开发项目综合验收限时申报制度。建设管理部门在核发《建设工程施工许可证》前,应对项目施工进度计划进行严格审查,在开发建设过程中,建设行政主管部门应加强对施工进度的监督管理。项目的竣工时间应在《施工许可证》上载明。房地产开发企业必须严格按已编制的施工进度计划施工,并在建设工程质量验收合格后3个月内主动向开发行政主管部门申报完善综合验收手续,确保工程如期交付使用。

(八)建立房地产广告发布登记备案制度。对符合销售条件的商品房项目,售房单位应将拟发布的广告方案及内容报房地产和工商管理部门备案后方可在媒体发布广告。广告发布者要严格执行广告审查员制度,要严格按照《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的要求对广告内容进行审查,不符合规定的房地产广告一律不得发布,违者追究法律责任。工商行政管理、国土房管部门要对虚假广告实行定期公布,对已查出的虚假广告发布者要及时处理。

四、加强舆论宣传和监督检查

各新闻单位要加大整顿和规范房地产市场秩序工作的宣传力度,有关职能部门要通过各种媒体和宣传工具,积极营造良好的舆论氛围。通过正确的舆论导向,统一认识、凝聚民心,使广大市民和购房消费者增强自身权益保护意识,主动积极地参与、配合整顿和规范房地产市场秩序的有关工作。

监察机关要加强对整顿和规范房地产市场秩序工作的监督。对违反审批程序,越权、越级审批的,要追究主要领导、直接责任人的行政责任;对国家工作人员在房地产市场管理中玩忽职守、徇私舞弊的,要依照有关规定予以查处;触犯刑律的,移送司法机关追究刑事责任。

各级各部门要按照市政府的统一部署和工作安排,切实履行工作职责,各区县(自治县、市)政府和相关责任部门要制定专项整治方案于1215日前报市政府备案,对专项整治成果要每月向市政府报送一次情况,并抄送市国土房管局。牵头单位每月要召集一次情况分析会,及时总结经验,安排工作。各部门之间、部门与区县(自治县、市)政府之间要加强配合,顾全大局,及时解决工作中出现的各种问题,确保工作顺利推进。

二○○二年十月十二日

主题词:城乡建设  房地产  意见  通知

 

 

 

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