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售楼广告中的承诺  

2010-08-01 10:46:21|  分类: 法律问答 |  标签: |举报 |字号 订阅

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售楼广告中的承诺

       在房屋销售中,开发商为了尽快将房屋销售出去,会利用各种手段和媒介进行宣传,特别是在预售阶段,广告宣传对开发商来说尤为重要。

   本案涉及的楼盘,销售时打出了免费巴士这张牌。对于售楼广告上那些动人的描述,我们该如何看待?

   厦门唐门房地产有限公司代理人何彤彪认为,广告上的免费社区巴士服务,是为了补充公交线路不足而采取的一个措施,本身就是开发商为业主提供的额外的一个福利,而非合同的要约或者承诺,不是合同义务。因为当时楼盘所在地交通还不是很便利,所以在广告里面是有做这样的陈述,如果公交线路延伸到这边的时候,这种社区巴士是不是还有存在的必要,我们认为值得商榷。

   市民陈小姐对记者说:“如果我买了这样一个房子,原来它有提供社区巴士服务,但后来却突然就停止了,我觉得会对我造成一些不便和损失。因为住在这里的话,出入岛内岛外要去赶车,经济支出增加了,时间上也要花费得更多一些。我会觉得住在这里不划算,当初没有必要买这里的房子。”

   陈小姐认为,开发商既然已经做出这个广告,那就一定要履行承诺。如果不遵守承诺,就没有诚信。一个开发商一定要有诚信才行。

   厦门大学法学院教授黄建雄认为,本案的关键点是开发商免费巴士这个承诺是不是一个合同的义务。从本案的整个过程来看,应该讲开发商也是为了提高这个住宅居民生活的质量,因为毕竟那个地方交通可能不是太便利,提供免费巴士,也是提高住宅销售率的一个便利条件。这种承诺是有针对性的,就是针对这个住户而言,有特定性的。所以,这种承诺不像一般的广告那样,面对的是不特定的社会大众,从这点来看,开发商应当遵守这个承诺,要履行诺言。

   黄建雄认为,作为出卖方来说,为了营销,适时适当地做些宣传广告,这都是商业上的常见方式。但是从法律上来看的话,应当说这些广告、这些楼书,如果它有针对性,就像本案所涉及的,它是一个针对住在第六期里面的业主,在这种情况下,它广告的承诺有针对特点。再一个是内容很具体,比如说,我将提供免费的巴士服务,也可能还有其他的手段。这是一种营销方式,同时也是一种承诺。在进行宣传营销的时候要注意这个界限,是单纯广告还是它可能构成作为声明人你必须要履行的承诺,这个要区别开分清楚,有诺必践。

   为了防止开发商利用广告进行虚假宣传,给购房者造成不必要的损失,最高人民法院在2003年4月28日,公告公布了法释[2003]7号司法解释《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

   该《解释》首次对商品房销售广告和宣传资料从法律层面上进行了明确的约束、认定和责任承担。

   《解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。这给法院认定售房广告的性质,提供了法定依据。

   黄建雄提醒说,购买二手房交接的时候,新接手的业主要把原来第一手购房者作为业主的权利义务问清楚,了解他有哪些权利义务,接手房产的时候,把这些相关的凭证也都保留下来。还有其他方面,比如说可能涉及煤气、水电设施等,这些都是生活必不可少的资料,交接的时候也要给予特别注意。售楼宣传时,开发商承诺为业主提供往法庭上,开发商的答辩让原告聂先生大吃了一惊。

   开发商称,聂先生买的是二手房,而开发商的《商品房买卖合同》是和原来的业主签的,所以聂先生不具备相应的权利资格。

   聂先生说,自己是经过中介去买的,就是因为看了开发商的楼书和宣传。同时还问过一手房业主,大家都说每天有免费巴士往返,于是才选择了买这套房子。自己去大唐世家办理乘车卡的时候,开发商也确认,二手房房主也可以办乘车卡。

   聂先生的代理人邹永权律师认为,虽然原告是二手房东,但是他完全具备这个主体资格,因为他从一手房东手里概括承受权利义务,按照法律规定,他就取代了一手房东作为原商品房东买卖合同权利义务的一个主体。

   厦门大学法学院教授黄建雄认为,在房产交易过程中,当买受人从原来业主手中买过来的时候,房产所涉及的全部的权利和义务应当一并转交,不应该有什么限制和条件,否则就不叫做买卖了。开发商辩称,本案的原告不是最早签合同的买主,因此不应当享有乘坐巴士的权利,这种说法是不能成立的。本案的原告所享有的应该是业主的权利,尽管不是跟开发商第一手原始的交易,他也同样承担并享受原来业主的权利和义务,也就是说应该享有乘坐巴士的权利。法律上对于业主的理解,不能仅仅理解为第一手购置商品房的买者,房产是不能动的,但是它所附着的权利是可以流动的。在这种情况下,从更广义上来讲,不仅仅是拥有房屋产权的人,甚至实际居住在里面的人,都是法律意义上的业主。

返于厦门岛内与岛外集美、同安的社区免费巴士服务。可业主入住后,免费巴士却停开了。业主觉得受骗,把开发商告上法庭。近日,记者从福建省厦门市同安区人民法院获悉,业主赢了这场官司,获赔4000元。

   原告聂先生、毛女士起诉说,2005年6月27日,他们与原业主李先生签订《房屋买卖合同》,向李先生转买大唐世家六期一套房产。

   聂先生介绍说,该房产于2004年间建成,开发商系被告厦门唐门房地产有限公司。当时考虑厦门岛内的房价很高,就选择在岛外买房,当时在同安区有银城明珠和大唐世家两个楼盘在竞争。但是,由于大唐世家楼盘的宣传广告说小区里有免费巴士提供往返上下班,聂先生就选择了大唐世家房产。

   聂先生、毛女士入住这套房子后,开发商向他们各发放了一张乘车卡。但是,在2008年6月的一天,聂先生在小区里等了很长时间,却迟迟不见社区巴士。

   聂先生说,开发商没有说明原因就突然间停开巴士,也没有及时通知业主。后来业主去问了开发商,开发商的解释是,因为有一些非业主也挤上了免费的社区巴士,导致超载现象时有发生,所以,为了保证业主的乘车安全,开发商才停开了巴士。

   社区巴士停开后,小区的业主多次向工商管理部门投诉,工商部门也进行了多次调解。2009年4月20日,社区巴士终于重新开通了。

   对于巴士停开期间带给自己的损失,聂先生觉得开发商应该负责。2009年12月,聂先生和妻子一纸诉状将开发商厦门唐门房地产有限公司告上了法庭,要求对方赔偿经济损失6060元。

   法官经调查发现,作为大唐世家六期的开发商,被告在楼盘预售前后,以楼书、媒体杂志、电视广告等形式允诺将向业主提供免费巴士,每天早晚往返于厦门、集美、同安。

   同安法院经审理认定,被告在销售广告和宣传资料中明确而具体地允诺了为业主提供往返的免费巴士服务,被告向原告提供免费乘车卡的行为,理应视为一种有效承诺,被告应当依约履行。按照乘车费每天10元,2人200天计算,判定被告厦门唐门房地产有限公司赔偿原告聂先生夫妇损失4000元,赔偿款限于判决生效之日起十日内付清。

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