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重庆忠县律师

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约定不明 正当权益也难获支持  

2010-08-03 14:30:55|  分类: 法律问答 |  标签: |举报 |字号 订阅

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约定不明 正当权益也难获支持

「案例」早在一年前,周婷就一直想购买一套二手房,但苦于资金不足,再加上未能找到称心如意的,故一直未能如愿。2009年8月,经他人介绍,周婷看过许岚的房屋之后,感到非常适合自己,但65万元的要价又使她一时无法付清全部资金。虽然朋友答应10天内帮她筹集到位,但她又担心朋友失约或者遭遇特殊情况。

  其实,许岚也有自己的小九九:既担心卖了房子收不到钱,又怕有人出更高的房价。故双方在签订《房屋买卖合同》时,仅仅提到由周婷付10万元定金,至于何时付清房款、交付房屋、办理过户手续问题,只是笼统提及“待周婷付清房款后,办理相关手续”。10天后,当周婷持55万元房款要求许岚“办理相关手续”时,却被告知,该房已经于前一天卖给了他人。周婷遂以许岚违约为由,要求其按照《合同法》第一百一十五条规定处理,即“收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”因遭许岚拒绝而成讼。

  「点评」 法院审理后驳回了周婷要求许岚双倍返还定金的诉讼请求,理由是本案对履行问题约定不明,不能认定许岚已经违约。合同是当事人履约的依据,没有合同也就没有了履约的依据。就约定不明的处理,《合同法》六十一条至六十三条作了具体规定,由于本案存在双方义务、多项不明、互为条件等问题,故不能从中找到答案。只能说是双方在缔约阶段有过粗略约定,对未尽内容寄希望于履行过程中再行约定,即仍然属于缔约问题,充其量只能说双方此前存在缔约过失,也就不存在是否违约问题。

  本案告诫购房者,务必在合同中写清价款、付款方式、交房时间,包括总价款(含币种),各种税费、其他费用的承担,价格上涨、下跌时的处理,还包括付款的时间、地点、方法,以及合同生效时间、何时交付房屋,中止、终止或解除的条件,通知、协助、保密义务等,还有哪些情况属于违约,怎样承担违约责任(违约金、定金、赔偿金怎样计算及给付),担保的形式与免责情形。 (程 成)

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