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房屋被法院查封后能否免除业主交纳物业费的义务  

2011-01-17 20:27:04|  分类: 法律问答 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房屋被法院查封后能否免除业主交纳物业费的义务

 原告:某物业管理有限公司
    被告:张某
    原告某物业管理有限公司诉称,某大厦2号楼501室房屋为被告张某所有,建筑面积为194.32平方米。自2004年1月1日至2006年2月28日共计26个月,被告拖欠物业费,按照建筑面积每月每平方米1元计算为5052.32元。欠费期间,原告多次催要,但被告拒绝交纳。原告认为,被告与原告签订了物业管理公约,而且享受了物业服务,应当交纳物业管理费,起诉要求被告立即付清上述欠费。
    被告张某辩称,未交纳物业费的原因是,其购买的501室房屋相关登记档案于2002年1月30日被中级人民法院查封,被告无法办理产权登记。2004年5月10日才得解除查封,该期间被告对该房屋无法装修使用,不应交纳物业管理费。
    经法院审理查明,该大厦由某物业置产有限公司开发建设,2000年5月1日,开发公司与原告签订了物业管理委托合同,委托原告对该大厦进行物业管理服务。物业管理委托合同约定,物业管理服务费由原告按照建筑面积每月每平方米1元向业主或者物业使用人收取。被告于2002年10月28日与开发商签订商品房买卖合同,购买了501室房屋,于2003年5月27日办理入住手续并签有物业管理公约。因其他原因,该房屋在房管部门的登记档案材料曾经于2002年1月30日被中级人民法院查封,2004年5月10日解封。在此期间,被告无法办理产权变更登记手续。后经法院判决,开发商赔偿了被告在这一期间迟延办理产权转移手续等损失。原告诉称的被告拖欠物业管理服务费的时间及数额符合实际情况。
    法院经审理认为,某物业管理有限公司为开发商选聘的前期物业管理服务企业,与开发商签有委托协议,该民事法律行为不违反法律规定,具有法律效力。被告为小区的业主,入住时签有物业管理公约,对接受物业公司的管理服务和交纳费用做出了承诺,应当履行。2004年1月至2006年2月期间,被告接受了原告的服务,应当交纳物业管理服务费用。被告提出房屋因被查封未使用的理由,因被告办理了房屋入住手续,且开发商已赔偿了相关的经济损失,对此,法院予以认可。故在此期间的物业管理费被告应当交付。
    据此法院作出判决:被告张某于判决生效之日起十日内给付原告某物业管理有限公司物业管理服务费5052.32元。案件诉讼费用由被告承担。
    本案的争议焦点主要有以下两点:一是业主应自何时起交纳物业费;二是法院查封房屋档案的行为对业主使用房屋是否造成影响,对房屋产权变动的限制是否影响物业服务费的承担。
   
一、前期物业管理中,业主应自房屋交付时起交纳物业服务费
    前期物业管理,是指在业主大会选聘物业服务企业之前,房地产开发企业与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》,并由物业服务企业依照合同的约定实施的物业管理。按照《物业管理条例》的有关规定,《前期物业服务合同》需要约定由业主交纳物业服务费用,以维持物业的正常使用和有效的不间断管理。前期物业服务合同具有过渡性,一旦业主大会成立或者全体业主选聘了新的物业服务企业,前期物业管理与服务即告终止。
    对于业主承担交纳物业费义务的起始时间问题,《物业管理条例》没有做出明确规定。一般认为,业主自开发商将房屋交付时开始承担交纳物业费义务。有的地方法规将物业交付业主后发生的物业管理服务费明确规定为业主的义务,与开发商另有约定的除外。例如,《天津市物业管理条例》第65条规定:“物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用,由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费,由业主承担;但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的,由开发建设单位承担。物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费,由开发建设单位交纳。”有的地区允许开发商与业主对物业交付业主后发生的物业管理服务费作出约定。又如,《山东省物业管理条例》第71条规定:“已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。”再如,《广东省物业管理条例》第41条规定:“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”
   
二、产权变动被冻结时,不能免除业主交纳物业服务费的义务
    《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”一般来说,以法律行为发生的物权变动,都是从登记之日起发生物权变动的效力。在本案中,法院查封了被告房屋的登记档案,即冻结了被告房屋的物权变动。在查封期间,被告无法通过登记将房屋的产权从开发商过户到自己名下。在过户之前,被告不享有房屋的所有权,不能行使处分权,被告只能基于商品房买卖合同而实际居住使用该房屋。如果开发商没有告知房屋的查封情况,被告在不知情的情况下与开发商签订房屋买卖合同,开发商显然侵害了被告的权益。被告因此将开发商告上法庭,要求赔偿迟延办理产权转移手续的相关损失,是正当合理的。
    本案产权变动被冻结的纠纷以及因此购房人索赔损失的问题,从属于被告与开发商形成的商品房买卖合同关系;交纳物业服务费问题,从属于被告与开发商、物业公司形成的前期物业管理的法律关系。虽然,被告因产权冻结无法及时取得所有人地位,但是基于商品房买卖合同被告仍然具有业主的法律地位,应当履行业主在前期物业管理中的义务。可见,是否交纳物业服务费与是否具有业主地位密切相关。这里,需要解释一下业主的概念。一般认为,业主即是房屋的所有权人。其实这种说法并不准确,一般情况下是如此,但是购房人从办理入住手续到办理产权登记手续还有一段时间,在此期间,购房人并不是房屋的所有权人。而在此期间的购房人如果没有业主的法律地位,自然也无法享有业主的法律权利,无需承担业主的法律义务,这在逻辑上显然行不通。因此,对业主概念范畴的理解应当宽泛些,包括已经合法入住但尚未取得产权证书的购房人。本案中,法院对物权变动的冻结,并没有影响到被告对房屋的正常使用,被告也实际接受了物业公司的管理与服务,应当承担交纳物业服务费的义务。
   (作者单位:高院研究室作者:李超

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