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解除权的行使后果不影响定金罚则的适用  

2011-03-04 22:14:23|  分类: 法律问答 |  标签: |举报 |字号 订阅

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解除权的行使后果不影响定金罚则的适用

——河南高院判决周东阳与米建平租赁合同纠纷案

裁判要旨

  不管解除权的行使有没有导致合同解除的法律后果,只要有违约行为,违约方违约责任的承担都不可避免。

  案情

 2006731,米建平(香港公民)与周东阳签订了一份租赁合约。租赁合约约定:一、周东阳承租米建平所有的门牌号为郑州市苑陵街59号的一楼商铺(以下简称租赁单位)。租赁单位的面积为签订本协议时米建平已间隔好的现有面积。二、甲乙双方同意租期由2006731起至2008731止,租金自200681起始计,每月人民币2.5万元整。三、在租赁期内,周东阳每月首日或国务院规定的每月第一个工作日或之前向米建平预缴当月租金,直到周东阳有拖欠之情形,则每日按本合约约定的月租金的0.25%另计罚金,直到周东阳向米建平缴足所欠租金及罚金。双方同意,如周东阳逾期五天仍未能将租金交给米建平,则米建平可视此行为为周东阳已无能力继续履行本合同,并可将本合约提前终止,没收周东阳所交保证金并将租赁单位另租与别人并向周东阳追收欠租及罚金。四、周东阳须在签署本租约的同时交保证金人民币5万元整,该保证金不计利息。周东阳如在所订之租赁期未满前退租时,及由于周东阳违反本租约有关系款而使本租提前终止时,则作周东阳毁约论,米建平可以因此没收保证金。五、除非事先得到业主书面同意,周东阳不得将商铺转租或分租予他人(第三人),或与(给)其他未经米建平书面同意之人士(第三方)共用(占用)。如周东阳有违反本条款之情形,米建平可以提前终止租赁而无需向周东阳作任何赔偿。

  合同签订后,周东阳支付米建平房屋租赁保证金5万元,米建平依约定将房屋交付周东阳。2008719合同履行期限届满前,米建平发现周东阳将房屋转租给邰俊伟、王运甫使用,于是向周东阳提出终止协议,并来到租赁房屋处向周东阳发出终止租赁通知一份,没收了周东阳先前缴纳的5万元保证金。该通知的签收人为邰俊伟。

  周东阳诉至郑州市中级人民法院,要求米建平返还5万元保证金。

  裁判

  郑州市中级人民法院经审理认为:周东阳、米建平于2006731签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反中国法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方均应履行。双方在合同中明确约定周东阳不得将房屋转租或与他人共用,否则米建平有权提前解除合同,没收保证金。该保证金是就一方违约时如何处理作出的约定,具有违约金的性质,属于当事人的意思自治,应当予以尊重。本案中周东阳将房屋转租给邰俊伟,邰俊伟作为房屋实际用户,其出庭作证说明了周东阳转租房屋及米建平提出终止履行协议的事实,其证言真实可信,因周东阳违约在先且双方就何种情形没收保证金有明确约定,故应当按照双方约定处理,周东阳要求退还保证金的请求与事实不符不予支持。

  周东阳不服一审判决,上诉到河南省高级人民法院。

  河南省高级人民法院经审理,认为原审判决认定事实清楚,适用法律正确,故维持一审判决。

  评析

  一、合同解除权生效采取到达主义

  合同解除分为约定解除和法定解除。所谓约定解除,是指当合同中约定的解除合同的条件成就时或者经当事人事后协商一致,使合同关系归于消灭的行为。可见,约定解除又包括两种情况:即事先约定解除和事后约定解除。

  事先约定解除,是指当事人双方在合同中约定解除合同的条件,在解除合同的条件成就时,合同关系归于消灭。事先约定解除有以下特征:首先,事先约定解除是通过约定解除条件并在条件成就时由一方当事人行使解除权而实现的;其次,事先约定解除的合同是确认权,只有当事人实际行使解除权后方可导致合同解除。最后,事先约定解除常与违约的补救与责任联系在一起,把一方当事人违反合同某一主要义务约定为解除合同的条件,一旦该条件成就,解除合同就成为一种违约补救方式。

  由于我国法律并未采取当然解除主义,因此当解除的条件具备时,合同并不必然解除,欲使它解除,一般还需要解除行为。无论哪方当事人享有解除合同的权利,主张解除合同的一方当事人必须向对方当事人提出解除合同的意思表示,才能达到解除合同的法律后果。而我国合同法第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而在本案中米建平发现周东阳存在转租行为后,开始行使合同约定的解除权,而他行使解除权的方式是到租赁房屋处向周东阳发出终止租赁通知一份,在周东阳否认自己见到该通知,而米建平又无其他证据证明周东阳收到自己解除合同的意思表示时,周东阳、米建平之间的租赁合同并不当然解除。

  二、解除权行使效果不影响合同定金罚则的适用

  定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式,又称保证金。根据其用途,定金分为订约定金、成约定金、解约定金、违约定金等,违约定金实际就是履约定金,即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。担保法第八十九条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应双倍返还定金。合同法第一百一十五条规定:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

  周东阳和米建平在租赁合同中约定周东阳拿出5万元作为违约定金,保证自己在合同履行中不会进行转租等,而实际上,周东阳从一开始就违反了合同约定,将涉案房屋转租给第三人,严重违反了合同中约定的义务,而这一违约行为也赋予了米建平有权解除合同、没收保证金。这两种权利并不是互为前提,而是可以并行选择,米建平可以选择解除合同并没收定金,也可以选择不解除合同,只没收定金。因为根据合同法第九十八条合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力

  本案案号:(2009)郑民三初字第591号;(2010)豫法民三终字第66

  案例编写人: 河南省高级人民法院 关晓海

 

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