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商品房买卖合同“一户一表”的实质含义  

2012-11-09 11:22:12|  分类: 法律问答 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商品房买卖合同“一户一表”的实质含义

——重庆一中院判决蔡长芬等诉崇安公司商品房买卖合同纠纷

裁判要旨

  商品房买卖合同中,“一户一表” 指供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费,而开发商提供的总分表制的配套用水设施,使业主不能自行到自来水公司缴费,不符合国家有关规定与合同目的。

  案情

  20091022,崇安公司(甲方)与蔡长芬、黄岚星(乙方)签订商品房买卖合同。双方在合同附件“住宅装饰、设备标准”中约定,生活用水的标准为“一户一表”。合同签订后,蔡长芬、黄岚星履行了合同约定的付款义务。20101013日,崇安公司向蔡长芬、黄岚星交付了商品房屋。蔡长芬、黄岚星入住后一直按照物管公司公示的分摊水费的方式缴纳水费。

  蔡长芬、黄岚星向重庆市沙坪坝区人民法院起诉,要求崇安公司为二人办理能单独到自来水公司交费的一户一表。

  审判

  沙坪坝区人民法院经审理认为,蔡长芬、黄岚星与崇安公司签订的商品房预售合同,合法有效。双方签订的商品房买卖合同及其附件的文本由崇安公司提供,关于“生活用水:一户一表”的条款系崇安公司为了重复使用而预先拟定的,并在订立合同时未与对方协商的条款,属于格式条款。因此,合同约定的“生活用水:一户一表”应当理解为安装能够自行到自来水公司交费的一户一表。崇安公司交付的房屋,虽形式上安装了一个能计量用水数量的水表,但不符合合同约定。

  沙坪坝区人民法院判决:由被告崇安公司在判决生效后30日内安装蔡长芬、黄岚星能够自行向自来水公司交费的水表。

  宣判后,崇安公司不服,向重庆市第一中级人民法院提起上诉。

  重庆市第一中级人民法院查明:该小区能够改造成购房人与供水企业直接建立供用水关系的“一户一表”。

  重庆一中院经审理认为:根据《重庆市城市供水节水管理条例》第二十三条第一款规定,“一户一表”制不同于传统的总分表制,且优于总分表制。本案当事人订立合同的目的之一是保证购房人能够顺利地向供水企业交费。而涉案小区现有的总分表制使购房人在供水企业处未建立独立的水表户头无法自行交费,该模式不符合合同目的。本案争议的“一户一表”条款出现在合同附件部分,并非参照示范文本订立,一审法院认定属于格式条款,并无不当。经查,涉案小区能够改造成购房人与供水企业直接建立供用水关系的“一户一表”,崇安公司关于履行不能的上诉理由不能成立。

  重庆一中院终审判决:驳回上诉,维持原判。

  评析

  该案的争议焦点为“一户一表”概念的理解。

  .总分表制下自来水消费模式对业主实现购房目的的影响 一是本案所涉小区安装一个总表,再传输到小区各户分表,由于管网漏损、计量误差等因素,总表和户表之间存在输差水损,增加了业主的使用成本。二是供水企业只负担表前设施的维护,涉案小区只有总表一个户头,总表至户表之间的管道、阀门等修缮成本只能由业主承担,导致额外支出。三是自来水进入小区总表后由物业公司管理二次供水,缺乏专业维护人员,水池清洁难以到位,末端水质难以得到保证。四是物业管理公司通常不将二次供水成本单列,在分摊水损和电耗时往往与其他物业管理成本混在一起,造成信息不公开、不透明。五是整个小区只有总表一个户头,若其他住户欠缴,影响整个小区按时缴费,若遭到供水企业停水,则牵连缴费业主。

  .“一户一表”称谓的由来、行业理解 国家计委、建设部1998年发布的《城市供水价格管理办法》第二十七条规定:“城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费”,普遍认为此规定为“一户一表”称谓的具体表述。重庆市政府渝府发[2005]116号文《关于推进水价改革促进节约用水保护水资源的实施意见》第三条明确规定:“(一)加快推进‘一户一表’和抄表到户工作。全市新建住宅(含新建高层二次供水住宅)应实行‘一户一表’计量制度。加快主城区‘一户一表’安装及社区供水老管网改造的工作进度,支持供水企业推行抄表到户。”该文件明确提出了“一户一表”概念,并在区分传统管网的基础上布置了“一户一表”工程及责任单位。

  重庆市二次供水有限责任公司专门针对“一户一表”的概念作了详细解释,认为:“一户一表”是指一个家庭住户安装一个贸易结算计量水表,计量水表安装在住宅的公共部位,供水企业抄表到户,按户计量收费。根据国家建设部文件的要求,户表工程应该是在“水表出户”的前提下,做到“一户一表、计量到户”。

  .本案业主接受“一户一表”条款的合同目的 前面已经分析,在国家政策的指引及舆论宣传的背景下,本案合同订立时,业主完全有理由相信,合同条款表述的“一户一表”应是不同于传统总分表制下物理形态的一户一表,而是政府所倡导的完全意义的“一户一表”;原告接受开发商“一户一表”的承诺,其合同目的为:能够享有自来水独立用户资格,与供水企业建立直接的消费服务关系,不受小区物管与其他用户影响。崇安公司作为合同版本的提供者,作为熟悉政策的开发商,其更应理解“一户一表”用语在政府全面推进“一户一表”工程语境下的实质含义,其交付的房屋必须满足合同约定,符合政府相关规定精神,保障房屋应有的质量底线与使用价值。

  总之,不管“一户一表”的规范定义如何界定,本案崇安公司的理解显然回避了其合同义务,业主主张“一户一表”系可以自行到供水企业交费的一户一表,应当采信。

  本案案号:(2011)沙法民初字第2040号;(2011)渝一中法民终字第06021

  案例编写人:重庆市第一中级人民法院朱华惠

 

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